דיני מקרקעין ונדל"ן

 

עסקאות מכירה ורכישת נכסים, עריכת הסכמים ועוד..

המשרד מספק שירותים משפטיים כוללים בתחום המקרקעין בהם ייצוג ברכישת ומכירת נכסים פרטיים ומסחריים; ייצוג וליווי משפטי צמוד בעסקאות ובפרויקטים במקרקעין, עו"ד נדל"ן בכרמיאל, עו"ד מקרקעין בכרמיאל:

- תביעות שעניינן במקרקעין;

- קבוצות רכישה;

- תמ"א 38;

- עסקאות קומבינציה;

המשרד מייצג רוכשים, מוכרים, חברות בניה, יזמים ומשקיעים.

ניסוח ועריכת הסכמים במגוון תחומים:

- עריכת חוזים בתחום הנדל"ן וייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין;


 

הסכמים וחוזים לדירה, עסק או לכל מטרה אחרת הם חלק בלתי נפרד מהחיים המודרניים. חלק מההסכמים נכרתים בין אנשים בלי להיזקק לשירותיו של עורך דין, אולם, יש סוגים שונים של הסכמים שמומלץ ביותר לקבל ליווי משפטי של עורך דין.

הדוגמא הבולטת ביותר היא הסכמי מכר דירה, אשר הינם הסכמים מפורטים מאוד, בעלי חשיבות רבה מאוד, הן בהיבט התכנוני (למשל, תכנון התשלומים בהתאם לנטילת הלוואת משכנתא וכדומה) הן בהיבט המשפטי, והן בהיבטי המס. המטרה היא לתכנן נכון את העסקה ולערוך נכון את ההסכם המתאים לה ולחשוב כמה צעדים קדימה, כך שהאינטרס של הלקוח יישמר באופן מלא.

המשרד מציע ליווי משפטי מתחילת המשא ומתן בין הצדדים, עבור לעריכת ההסכמים ועד לחתימתם וביצועם המלא. המשרד מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן, ובין היתר עסקאות מכר דירה, מהשלב הראשוני ולעד לרישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין.



מקרקעין רכישת / מכירת דירה

על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב . ראוי להדגיש, כי אף זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין, כאשר יום חתימת זיכרון הדברים הוא אף היום הקובע לעניין מס הרכישה. המשמעות הינה שחובת הדיווח לרשות המיסים מתקצרת. קודם לרכישת הדירה יש לבחון שהנכס נבנה על פי היתר, וכן שהוא נקי מכל שעבוד, משכנתא, חוב, או כל זכות של צד ג'.
כמו כן, טרם רכישת הדירה חשוב לבחון את חבויות המס הנובעות מן ההסכם, בפרט מס השבח החל על המוכר ומס הרכישה החל על הרוכש.

מומלץ אף להוציא במשרדי רשם המקרקעין (הטאבו) את נסח רישום הזכויות בנכס במקרה הצורך אף ברשות (מנהל) מקרקעי ישראל, רשם המשכונות, רשות המיסים וכו'. בהסכם עצמו חשוב לשים לב הן למבוא והן להסכם עצמו, להצהרות הצדדים, התמורה, מועד מסירת החזקה, העברת הזכויות, מתן ייפויי כוח בלתי חוזרים, סעדים וכו'. מיד לאחר חתימת ההסכם, ומוקדם ככל האפשר, יש לרשום הערת אזהרה, אשר מסייעת במניעת עסקה סותרת ו/או נוגדת, ומגנה בפני עיקול.

חשוב להדגיש, כי חובה לדווח על העסקה לרשויות המס תוך המועד שנקבע לכך בחוק. ללא קבלת אישורי מיסים מרשויות המס לא ניתן להשלים את העסקה במשרדי רישום המקרקעין, כמו גם אישורי רשות מוניציפאלית, וועדה מקומית לתכנון ובניה וכו'. רכישת דירה או מגרש לצורך בניית דירה הינה לרוב, הרכישה הגדולה ביותר אותה מבצע אדם במשך חייו. על כן, יש להיזהר בטרם החתימה על כל מסמך שהוא ולהיוועץ קודם לכן עם עו"ד.



מדוע צריך עורך דין בעסקאות נדל"ן?

עסקה לרכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר שעושה אדם במהלך חייו, תוך השקעת מיטב כספו, וברוב המקרים תוך נטילת הלוואת משכנתא. על מנת שעסקה מסוג זה תושלם בהצלחה, יש לערוך בדיקות יסודיות של מצב הזכויות של המוכר בנכס, עוד לפני החתימה על ההסכם. אם, למשל, בבדיקה האמורה יתגלה שרשום שיעבוד על הנכס לטובת בנק –. במקרה כזה ישנה חשיבות מכרעת לכך שיוסר השעבוד מהנכס עם תשלום התמורה על ידי הרוכש.

בהמשך, יש חשיבות עצומה לרישום זכויותיו של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) או ברשות (מנהל) מקרקעי ישראל, כך שזכותו בנכס תהפוך לזכות קניינית. עורך הדין הוא אשר דואג להשלמת הרישום, ומלווה את העסקה עד לרישום בפועל. גם במהלך ביצוע העסקה נדרשות פעולות שונות, המשתנות כמובן בהתאם לטיב העסקה. לדוגמא, פעמים רבות בעסקת מכר דירה, הרוכש משלם חלק מהתמורה בטרם קיבל לידיו את החזקה בדירה ולפני שהושלם הרישום על שמו בלשכת רישום המקרקעין. במקרה כזה, יש חשיבות רבה מאוד לרישום הערת אזהרה כבר במועד חתימת ההסכם. הערת האזהרה מגינה על זכויות הרוכש מפני עיקולים ועסקאות שיירשמו על הנכס לאחר רישום ההערה.

לכל אלו יש להוסיף את השלכות המס של העסקה. עסקה במקרקעין חייבת בדיווח – אשר נעשה גם הוא על ידי עורך הדין, והצדדים נדרשים לשלם את המיסים המתאימים (מס שבח, מס רכישה וכו'), ולעיתים רבות מבוקש פטור ממס, כמובן במקרה שזכאי לו הרוכש או המוכר בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

 


מובן שלכל עסקה יש את המאפיינים שלה, ואת ההתאמות הנדרשות לה. יש לזכור כי טעות בהתנהלות בעסקה כזאת עלולה לעלות ביוקר, לכן הכרחי שיהיה ליווי משפטי מהרגע הראשוני ביותר, ועד להשלמת רישום הנכס והעברת הבעלות.

 

התקשר/י עכשיו ונשמח לעמוד לשירותך.

© 2020 by Trechter, Tfilin & Co. - Law Firm

  • Facebook